Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o que proprietários e empresários do setor imobiliário precisam saber - Integracontab

Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o que proprietários e empresários do setor imobiliário precisam saber

A propriedade imobiliária no Brasil sempre foi registrada em vários cadastros. O Cartório de Registro de Imóveis mantém a matrícula do imóvel e garante autenticidade e segurança jurídica, enquanto os municípios usam a inscrição imobiliária municipal para cobrar o IPTU; esse cadastro é apenas fiscal e não altera direitos de propriedade. A fragmentação das informações gera inconsistências e dificulta a fiscalização. Esse cenário começou a mudar com a Lei Complementar (LC) nº 214/2025, que, como parte da reforma tributária, criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).

O CIB, apelidado de “CPF dos imóveis”, pretende integrar em uma única base nacional dados que antes estavam dispersos entre cartórios, prefeituras e órgãos federais. Ele abrange imóveis urbanos e rurais e visa aumentar a transparência, reduzir fraudes, tornar a tributação mais eficiente e trazer mais segurança jurídica nas operações imobiliárias. Para proprietários e empresários do setor, compreender o funcionamento e o impacto do CIB é essencial para planejar investimentos, regularizar registros e evitar riscos fiscais.

Base legal e regulamentação

Várias normas estruturam o CIB:

Como funciona o CIB

1. Código único para cada imóvel – cada imóvel urbano ou rural receberá um código CIB nacional, que complementará os números de matrícula, inscrição municipal, cadastro no INCRA ou no CAR, unificando as referências. Isso cria um identificador único para facilitar o cruzamento de dados em todo o território nacional.

2. Integração ao SINTER – os cartórios e tabelionatos são obrigados a integrar-se ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. A IN RFB 2.275/25 determina que serviços notariais e registrais compartilhem informações relativas a operações com imóveis e aos bens registrados, por meio de sistema eletrônico disponibilizado pela Receita Federal. O compartilhamento deve ocorrer imediatamente após a lavratura ou registro do ato.

3. Valor de referência dos imóveis – o art. 256 da LC 214/25 autoriza as administrações tributárias a apurar um valor de referência, que é uma estimativa oficial do valor de mercado do imóvel. Essa estimativa será usada como base para fiscalizar transações e servir de parâmetro para o cálculo do IBS e da CBS, podendo impactar IPTU, ITBI e outros tributos. A metodologia de apuração leva em conta quatro fatores: i) preços de mercado de imóveis comparáveis, ii) informações fornecidas por administrações tributárias (municípios, estados e União), iii) dados enviados pelos cartórios, e iv) características do imóvel (localização, tipologia, área, padrão de construção etc.). O valor de referência será divulgado no SINTER, cobrirá todos os imóveis cadastrados e será atualizado anualmente. Os proprietários poderão impugnar esse valor por meio de procedimento específico.

4. Cronograma de implementação – a IN RFB 2.275/25 prevê fases de implementação:

   • Formação do grupo de trabalho até 25/8/2025;

   • Diagnóstico dos sistemas existentes até 5/9/2025;

   • Desenvolvimento de protótipo até 25/9/2025;

   • Ambiente de homologação até 20/10/2025;

   • Homologação das demandas até 10/11/2025;

   • Entrada em produção até 25/11/2025;

   • Validação e consolidação até 10/12/2025;

   • Relatório final até 20/12/2025.

Os cartórios e demais órgãos deverão adaptar seus sistemas dentro desses prazos para que o código CIB seja incluído nos documentos e nas escrituras. O descumprimento das obrigações será comunicado ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e pode gerar sanções.

Impactos para proprietários de imóveis

1. Regularização obrigatória – proprietários com imóveis sem matrícula, sem inscrição municipal ou com dados inconsistentes terão de regularizar a documentação para conseguir o CIB. Isso inclui providenciar matrícula no cartório, atualizar a inscrição no IPTU e ajustar o CAR/INCRA (para imóveis rurais). A falta de regularização poderá dificultar transações e financiamentos.

2. Aumento da fiscalização – com o cruzamento de dados em tempo real, a Receita Federal e os demais fiscos poderão comparar o valor declarado nas transações com o valor de referência. Especialistas apontam que a medida fecha brechas usadas em operações informais, como contratos de gaveta, e que a integração de dados aumentará a arrecadação. Isso significa que quem omitir ou subavaliar imóveis poderá ser autuado.

3. Nova base de cálculo para aluguéis – o valor de referência poderá ser utilizado em revisões judiciais de aluguel e servirá como indicador oficial de preço. Assim, imóveis que hoje têm aluguéis subavaliados podem ter seus valores ajustados pelo mercado. Para locadores profissionais (quatro ou mais imóveis ou renda anual superior a R$ 240 mil) haverá incidência do IBS e da CBS, elevando a carga tributária. Pequenos locadores (até três imóveis ou renda anual inferior a R$ 240 mil) continuam sujeitos apenas ao IR.

4. Oportunidades – a adequação cadastral pode valorizar o imóvel e aumentar a confiança de compradores e investidores. Com a unificação das informações, transações ficarão mais seguras e o acesso ao crédito imobiliário tende a ser facilitado. Propriedades regularizadas também terão maior liquidez.

5. Riscos – proprietários que não regularizarem os dados podem enfrentar restrições para vender, financiar ou formalizar contratos. Há ainda preocupação com a proteção de dados pessoais e o equilíbrio entre a fiscalização e os direitos de propriedade. O valor de referência não é definitivo; tratar-se-á de uma estimativa que pode gerar divergências e exigirá atenção para impugnações quando necessário.

Impactos para empresários e empresas imobiliárias

1. Mais transparência e controle – o CIB traz maior rastreabilidade das operações, o que aumenta a segurança jurídica e reduz o risco de fraudes. Empresas que atuam na compra, venda e locação de imóveis terão acesso a informações padronizadas e confiáveis.

2. Exigência de adaptação tecnológica – imobiliárias, incorporadoras e startups de gestão de propriedades deverão integrar seus sistemas ao CIB/SINTER para consultar dados, inserir códigos CIB em documentos e validar informações em tempo real. Isso exigirá investimentos em TI e treinamento de equipes.

3. Aumento de tributos para grandes carteiras – empresas com carteira significativa de imóveis alugados ou que recebem rendimentos elevados passarão a pagar IBS e CBS sobre aluguel, além do IR. Esse custo deverá ser considerado na formação de preços e no planejamento financeiro.

4. Facilidade de avaliação e crédito – o acesso a um valor de referência oficial pode simplificar negociações com bancos e investidores, já que haverá uma base comum para análise de risco. A regularização dos imóveis poderá agilizar financiamentos e atrair capital para novos projetos imobiliários.

5. Responsabilidade como agentes de informação – as empresas do setor serão parceiras dos cartórios na coleta e envio de dados corretos sobre transações. Erros ou omissões podem resultar em autuações e prejudicar a reputação da empresa.

Orientações práticas

• Revisar a documentação – verifique se os dados do imóvel (matrícula, inscrição municipal, cadastro rural e ambiental) estão atualizados e condizem com a realidade. Regularize divergências antes de solicitar o CIB.

• Formalizar contratos – evite contratos de gaveta; faça escrituras públicas de compra e venda e registre os contratos de locação quando exigido. Transações fora do registro oficial poderão ser detectadas pelo cruzamento de dados e gerar autuações.

• Atenção ao valor de referência – acompanhe as divulgações do SINTER e compare o valor de referência com o valor de mercado do imóvel. Se houver divergências significativas, considere a possibilidade de impugná-lo.

• Planejar a carga tributária – avalie com o seu contador como o IBS e a CBS afetarão a tributação sobre aluguéis. Para quem possui várias propriedades alugadas, o impacto pode ser expressivo.

• Investir em tecnologia – imobiliárias e administradoras devem preparar seus sistemas para a integração com o CIB/SINTER, garantir a segurança das informações e treinar equipes para lidar com a nova rotina.

• Buscar orientação especializada – a reforma tributária e a implementação do CIB são complexas. Consultar contadores, advogados e profissionais de registro de imóveis pode evitar problemas futuros.

Conclusão

O Cadastro Imobiliário Brasileiro é um dos principais pilares da reforma tributária. Ao criar um código único para cada imóvel e integrar dados de várias fontes, o CIB promete mais transparência, segurança e eficiência nas operações imobiliárias. Para proprietários e empresários, contudo, ele traz obrigações adicionais, como a regularização de cadastros, o envio de informações ao SINTER e o cumprimento de prazos estabelecidos pela Receita Federal. O valor de referência instituído pela LC 214/25 permitirá um controle fiscal mais rigoroso e pode impactar a tributação e os aluguéis, mas também dará ao mercado um parâmetro oficial de avaliação, sujeito a impugnação pelos contribuintes.

A adoção do CIB representa uma oportunidade para fortalecer o mercado imobiliário, atrair investimentos e modernizar a administração pública. Ao se preparar para essa nova realidade — regularizando registros, formalizando contratos, ajustando sistemas e planejando tributos — proprietários e empresários poderão transformar a obrigatoriedade em vantagem competitiva. A equipe da Integracontab está à disposição para orientar e apoiar clientes nessa transição, ajudando a interpretar a legislação e a cumprir as obrigações com segurança.